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房地产崩盘 是否危言耸听?

发布时间:2017-07-02 11:06:01来源:未知点击:

现在很多人关注房子价格,房价的上涨已经引起民愤! 目前中国房地产市场很不健康!很不正常!就像2001年上上半年的股票市场一样,种种迹象显示:中国房地产价格06年下半年将开始暴跌,而不是等到2008年之后开始跌,这个拐点即将出现,马上就会开始,并且这个拐点会很陡,不是下小幅下跌,而是大幅暴跌   一、由黄金价格的波动看房地产价格的未来走向 二、由全球主要国家房价收入比看房地产价格的未来走向 三、由香港、日本的房地产教训说明北京、上海房价会跌得更凶 四、索罗斯再看跌中国房地产应吸取日本教训 五、房子价格天天大幅度地涨是对"构建和谐社会"的挑战,中国政府在合适的时候会采取干预措施(来源:银河证券研究所) 楼市疑遭“操控” 房价“疯涨”之后大崩盘 4月13日,国家发改委经济研究所经济形势分析室主任王小广在接受中国经济时报记者采访时对楼市十分担心“眼下,房地产市场呈现逆周期运行态势”王小广认为,这是楼市被“操控”使然,这种“操控”的结果就是楼市越来越背离其正常轨道      当天,多名受访专家表示,至少在未来一两年之内,房价将不可避免地上涨,楼市恐难出现“拐点”   楼市遭到“操控”   “如果从1999年算起来,房地产市场这一轮上升走势持续了7年,光繁荣就已经有6年时间了,应该说2003年是本轮房地产周期的顶点,可是现在房价现在又上去了”王小广13日表示,造成房地产市场这种逆周期运行的原因,“就是有人在不断地炒作,就是吹楼市早晚要为这种不正常的上涨付出代价”   近来,来自权威部门的统计显示:楼市再现“涨声”一片今年2月,全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了6.2%,全国有五城市新建商品住房销售价格同比涨幅接近或超过10%,二手住房销售价格涨势也比较明显,最高涨幅达到25.2%在北京,今年前两个月期房价格同比上涨了17.3%,商品房均价也已超过上海27元,成为中国“楼王”;僵持一年的上海楼市,3月交易量也骤然上升位于北京和平里的某楼盘,尚未开盘就有近1000人报名排队,曾经在上海上演过的“郁金香”式抢购似乎正潜入北京   “你能相信它是完全真实的吗”中国社会科学研究院金融研究所研究员易宪容对最近北京春季房展爆出的“某楼盘4天售出100多套”表示怀疑,易宪容在接受本报记者采访时认为,这是相关人士又在炒作在这次房展会上,记者发现,北京四环附近的项目单价90%都在7000元以上,大部分东部五环内的项目,与去年相比,均价都有上千元的涨幅   早在2005年年末,王小广曾对本报记者表示,房地产业已进入高峰过后的调整期,在下一轮上涨到来之前,房价总体上将会稳中有降但是仅仅时隔3个多月,王小广的预言便被现实击碎,房价再次爆发出上涨的势头王小广认为,目前房价的上涨很大程度上属于非正常性的上涨显然,目前楼市的现状已引起了中央高层的重视上周,有媒体报道说,中央有关领导就此对建设部先后做了三个批示,建设部拟用行政手段干预部分热点城市房价   王小广说,中央近年来出台了一系列宏观调控政策,受这些宏观调控政策的影响,去年我国房地产投资增幅首次降到了20%以下,为19.8%,房地产过热虽在一定程度了得到了控制,但结果房价却逆势上扬   按照业界比较公认的说法,我国房地产业发展周期一般为5年,另外有两年左右的调整期,因此,我国房地产周期最长也就是七八年的时间“若从房地产业自身发展的规律来说,周期早就到了”王小广坦言,楼市之所以出现反周期现象,关键是受到了许多人为因素的影响,包括炒作和来自于政府──主要是地方政府的力量   “事实上,房地产已经牵涉到行政力量这一因素,它不是纯粹市场化的东西,某种意义上,地方政府对房价的暧昧,实质就是利益牵扯不清”“炒房者、开发商、行政因素以及国外游资这些力量结合在一起,对房地产市场构成操控”王小广说,其实国外的游资和一些大的开发商已经有了亲密接触,普通购房者“集体无意识”的跟进在这一轮房价上涨中,也起到了推波助澜的作用   房价还会上涨   “现在生米已经煮成熟饭”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示,房价上涨有其自身的原因,是“实打实”的,不可能在短期内降下来,“前些年开发商盖的房子很多都是大户型、高档房这不是谁说降就能降下来的,你得看市场上的基础价位”   汪利娜认为,要使房价相对下降,只有从现在起多建一些小户型普通住宅,但即使是这样,开发一个房地产项目一般至少需要两年时间,也就是说在两年之内,房地产市场结构还无法得到有效的调整,市场“拐点”将难以出现,房价有可能持续上涨   不久前,北京市有关部门发布了本年度普通住房标准,按照这样一个标准,今年普通住宅价格同比涨了约一千块 汪利娜分析,地价的上涨和新的普通住房标准无疑将推动房价继续上涨“你地价调一千块,我房子为什么不调一千块”汪利娜说,许多开发商都是这样一种思维   她还表示,尽管从北京市日前公布的今年土地供应计划来看,供应量很大,但能不能完成开发是一个问题“从最新的统计来看,全国完成土地购置面积变化不大,但开发量出现负增长”一般地,市场供应量的减少直接将影响供求关系,促使房价上涨   中国社科院工业经济研究所曹建海不同意楼市两年难现拐点的说法,但他相信,“未来一年房价还会上涨”曹建海估计,房价可能在一年左右到达顶点,如果政府部门不采取有效措施,房价可能将“疯长一年”,然后就会“完蛋”,并有可能形成全国性的大崩盘   “实践证明,中央政府过去采取的紧缩银根地根的做法,反而被开发商所利用,最后都被开发商引导到了涨价上去了,这种调控根本不可能有效”曹建海说,房价目前存在的问题一个是失控,一个是被操控,除了中央政府,“现在一切力量都在推动房价上涨宏观调控实际上帮了倒忙”   “上海房价应降50%,北京至少应降30%”过去,许多媒体一直将这句话说成是易宪容对京沪未来楼市的预言“我从来没有说过这样的话”4月13日,易宪容在接受中国经济时报记者采访时说,这完全是记者断章取义“房地产市场将何时出现拐点”对于记者提出的问题,易宪容表示不好回答   行政干预不可行   “行政干预没有工具”针对上周有消息说建设部将干预房价的说法,汪利娜认为:“通过行政手段达到把房价降下来的目的,这种做法,特别可笑”汪利娜说,刚开始的时候,政府有土地供应、规划审批、开工许可等行政手段可以调整房地产市场结构,起到抑制房价的作用,问题是这些手段早就有,只是没用好,有关部门要管,为什么不早管,等到房价高了才来管,无法达到立竿见影的效果不说,如此政策“调来调去”,朝三暮四,本身就“扰乱了市场”   “如用行政手段,肯定不行”易宪容也对行政干预房价的做法表示质疑4月13日,记者致电建设部有关部门,相关人士证实目前上述消息只是一种传言即便如此,业内专家还是普遍认为这绝不是空穴来风,至少传达出了一种信号──中央对房价一味上涨可能不会坐视不管   “市场自己会调节”汪利娜认为,市场管不了的事情,政府往往也费力不讨好,还是应该让市场自己去理顺各方关系,政府应加大普通商品房、经济适用房和廉租房建设,完善住房保障制度,特别是要大力发展二手房市场,一手房老百姓接受不了,可以购买二手房,二手房市场发展起来后,一手房市场价格就会相应下降   王小广则表示应进一步强化税收手段对房地产市场的调节作用为了达到抑制投机和炒作的目的,改革现行房地产税收制度,开征或实际征收资产税、增值税等税种都显得非常必要,与此同时,对高档房和豪宅消费征税也应提上议事日程(来源:中国经济时报)   易宪容:靠优惠政策吹起的房地产泡沫迟早会破灭 房地产作为支柱产业已写入国务院的文件,也进入了政府政策范畴这不仅说明了房地产对中国及各城市经济的重要性,也说明国内经济对房地产的完全依赖性但是,房地产作为支柱产业可持续吗它能否成为一个国家及城市高级化及动态化的产业体系   就目前的情况来看,房地产之所以为支柱产业,在于它是目前拉动国内经济增长的主要动力,也在于它在国民经济发展中起著显著作用       如:占国民经济生产总值的份额巨大、在扩大居民消费方面作用尤为显著、投资和建设规模宏大、对国民经济带动作用巨大、是加入WTO后的中国优势产业、与居民的切身利益相关、是居民财富的重要载体等等但在笔者看来,这些理由仅仅只是一种结果,而不是房地产之所以成为支柱产业的重要原因   因为,国内房地产业占国民经济的比重高、投资与建设规模大等并非是市场供求关系之自然结果,也不是一种经济活动的自然过程,而是在中国土地公有制的约束条件下,由政府各种优惠政策及强制性造城运动而导致的畸形结果而这种结果不仅在大量浪费、消耗国内十分稀缺的种种资源(如:土地、资金、自然环境等),也扭曲了经济生活中的各种经济关系(如:粗放型的经济增长、产业结构逆选择、严重收入分配不公、贪污腐化严重等)   再退一步说,假定我们认可这种结果,也不是房地产业占国民经济总值中的比重越高就越重要,更不是房地产投资与建设越高就越好可以说,目前国内经济中存在的一系列问题就在于投资过热、房价快速上涨导致整个国内经济失衡比如从全社会固定资产投资占GDP的比重来看,国际上认为,其比重应该控制在38%以下,但是从2003年以来,中国全社会固定资产投资占GDP的比重2003年为47.7%,2004年为51.3%,基本上宏观经济过热还有从房地产固定资产投资增长速度来看,2000年开始急剧增长为21.5%,2003年为30.3%,2004年为29.6%,2005年中西地区增长高33%以上而国际上公认的房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一般是在10%以下,但从1998年开始,其比重稳步上升,2004年为18.78%,2005年为20.98%,2006年1-4月份为22.93%,远远超过10%的国际警戒线   另外,国际公认的房地产开发投资占GDP比重不能超过5%,但国内房地产投资占GDP的比重从2004年就已经达到9.6%_一些城市甚至于高达50%以上也就是说,如果借房地产为支柱产业来将其推向极端,给中国经济带来的影响将不言而喻尽管表面上会出现暂时的繁荣,但中长期之困境和问题将会随之而来   我们知道,根据房地产的特性,房地产既是投资品也是消费品当房地产是消费品时,它强调的是产品的使用价值以及对人们需求的满足,因此,房地产市场的发展是由市场供求关系所决定,即居民的有效需求决定房地产市场发展的快慢但是,目前的情形是国家统计局把房地产作为了投资品既然房地产是投资品,那么它的主要功能不是直接用于满足人类消费的需要,而是用来生产其他物品以供人类消费(如:全部的购房者、投资者购买房子都是为了出租或其他用途)当房地产是投资品时,投资者购买住房的目的不再满足个人使用需求,而是如何赚取价格差在这种情况下,房地产的供求关系就在于市场的价格高低和市场价格波动幅度当房地产市场的价格上涨时,投资者会预期未来的房价会继续上升如果他在房价较低时购进,在预期将来价格更高时卖出,则可获得较高的差价和利润如若全社会都是如此,就更加助长了中国房地产市场的泡沫   如果将房地产理解为投资品,房地产开发商、地方政府及银行就更有借口来搅动房市,利用房地产商品的供给曲线弹性小、需求曲线弹性大来推高房价,再加上房地产开发商垄断性定价、限制性出售,以及地方政府掌握土地供给、间接通过土地转让获取收入,诱导房地产的相关产业与之共舞,从而制造了虚假的经济繁荣如若再继续放大这一效应,不但增加了经济体系的不稳定,也会扭曲市场的价格信号和市场价格机制,导致资源配置效率低下,引发经济过热与通货膨胀,使得金融危机和信用危机也随之而来,再加上收入差距的拉大和贫富分化严重,而引起社会财富的重新分配和社会不稳定因素增加   因此,在目前国家统计局不但不能将房地产作为支柱产业,还得对这个产业的发展制定种种限制措施否则,房地产市场面临的困难与问题将会十分严重   再以房地产是消费品为角度来看看,房地产是否可以成为一个国家或一个城市的支柱产业   对于支柱产业,我理解是具有市场的竞争力、发展的持续性及资源利用的综合性,及产业的高级化、动态化及充满著弹性与柔性的种种综合但当一种支柱产业不能够满足这些要求时,这种产业就谈上支柱一般来说,一个产业的竞争力是指该产业在竞争与发展过程中与其他产业相比较所具有的吸引、争夺、拥有、控制、转化资源和占领市场后以创造价值,为国民提供福利从价值收益的最终产出角度看,它是提高增加值的能力,也是提高国民生活水平的能力但是,由于房地产市场在生产空间性方面是一个产品质量异同的市场,这主要是由交易环境所构成目前的这个交易环境具有市场活动的分散性、交易成本高昂性和交易信息不完全性等特征,在这种现状下如果市场中没有严格的市场规则及监管制度,房地产的竞争力就无从谈起,而且房地产市场不仅无法聚集、转化财富,增加产业的市场附加值,反而可能会成为竭尽化耗费社会资源和掠夺社会财富的工具   从目前中国房地产发生的情况来看,不少的市场当事人竭力利用手中的资源优势、信息优势、及市场优势拼命推高房价,以掠夺社会居民财富若照此循环,房地产市场不仅没有创造社会财富,反而成了一部分人向另一方面部分人转移财富的工具从这个意义上而言,国内房地产市场是一个没有竞争力的市场,是一个消耗市场一点也不为过   其次,房地产业发展的持续性方面也是很大的疑问无论从土地资源还是从人口资源来判断,房地产业发展是不可能持续的因为,房地产业的发展必定要受可利用土地资源持续萎缩及人口资源不断减少的限制城市可利用土地资源减少,使得城市房地产不能够无限规模扩张而人口结构的变化,也会改变目前中国对住房需求的结构特别是一旦出现人口增长放缓,住房需求减少,房地产业就容易出现周期性萎缩目前国外由于住房过剩,导致不少城市正在拆掉这些房子如果目前国内住房市场还是如此高速扩张,结局同样也会走上城市住房被拆掉之路   还有,尽管房地产业对前后关联产业有很大的渗透和影响,但是它综合性利用资源能力很弱在这样的情况下,房地产市场粗放生产也就不可避免我们知道,一个支柱产业,它会改变只通过一种途径利用某种资源的做法,而是通过多种途径、多种方法综合利用自然资源,只有通过对资源的深度加工和吸收才可能让该产业持续发展比如,大豆不仅是食用蛋白和食用油来源,其加工后的废渣还可以作为生物能发电的原料可是,房地产业就没有这种综合性利用现有资源的能力   正如秋风所指出的那样,房地产业完全是本地经济,几乎不需要大范围的分工合作网络的支持,土地和信贷都是本地化的,这就使得房地产业的要素不能够在全国范围内的有效配置同时,房地产业的收益完全是本地化的,对全国经济不可能有很大的溢出效应因而,房地产业在城市经济中异军突起,有助于各个城市形成一个关系非常密切的、由地方政府与产业界的熟人组成、围绕著房地产的利益共同体,从而容易结成一个完全既得的利益联盟,使得房地产市场越来越向少数人利益倾斜,严重削弱或掠夺了大多数人的利益,降低了绝大多数人的福利水平如香港的公屋制度就是一种严重掠夺绝大多数人住房福利水平的制度还有,房地产经济活动的地区分隔,也使得广阔的城市分工合作网络分割,房地产业非理性繁荣的中心城市与全国经济之间的离心力越来越大,城市经济城邦化也逐渐地在形成从这意义上说,把房地产作为支柱产业,给社会经济带来的危害会越来越大   因此,作为支柱产业的房地产是不可持续的近几年来在政府政策的推动下,房地产业作为支柱产业带动了国内不少城市少有的经济繁荣,但房地产业作为支柱产业能否持续化也会引起严重质疑特别是当国内房地产投资持续过热,不少地方的房价快速飚升,房地产市场正在吹大泡沫,房地产市场的风险与危机正在酝酿,各城市房价飞速攀升,不仅造成百姓买不起房,也严重要挟着整个中国经济的持续健康发展,而房地产业支柱产业的地位也就自然随之丧失但笔者坚信,房地产市场终将会回归到一个良性发展的正常轨道上来,靠政府优惠政策吹起的房地产泡沫迟早会被戳穿 (来源: