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百姓杂志:中国房地产大乱象

发布时间:2018-02-01 06:35:36来源:未知点击:

    可是真正的经济学大师不是这么说的马歇尔的《经济学原理》提出了著名的“需求定律”:要出售的数量越大,为了找到购买者,这个数量的售价就必然越小;或者,换句话说,需要的数量随着价格的下跌而增大,并随着价格的上涨而减少          这就是原汁原味的马歇尔需求定律这个定律往往被误读,误把马歇尔说的“需要的数量”(即通常所说需求量)当成现实世界中真实发生的交易量了!马歇尔的“需要的数量”指的是什么是指有一个确定的消费者,需求量是消费者的需求意愿量的表现式,也是理论上的需求量但事实上并不存在而人们通常说的需求量其实是成交量哪个经济学者把不存在的需求量当成真实的市场成交量,那是被张五常讥为“低能之辈”、斥其“错得离谱”的——如何使用需求定律来解释经济现象是体现经济学家斤两的大学问,“需求定律是经济学的灵魂,而这灵魂的重点是需求量这个抽象概念”(张五常《经济解释》) 虚虚实实的需求量          需求定律是约束价格变量与需求量(需求意愿)变量之间的关系的,但能影响需求量(需求意愿)的因素太多,决不只有价格想用需求定律解释行为,首先得分清千差万别的影响因素中,哪些属于价格因素、哪些属于非价格因素     需求定律能成立是有条件的一、对某物有购买意愿的人才能成立,只有愿消费某物品的人才会对价格变化敏感,才会根据价格变化调整自己的消费意愿和各个价位的不同需求量你想买房,但房价高时你未必想买,如果价格降下来,降价刺激了你消费,你的需求量增加了;至于你想乘机投机购房,这个买房行为就不同于因生活需要的购房行为——基于生活需要的购房行为因为受收入和价格约束,总是呈现价格越低需求量越大的趋势,而投机购房可能是价格越高你买得越欢,所以,投机购房虽然也使你的需求量(或者社会总需求量)增加了,但这与生活需要增加的需求量不是同一种需求量对于个人来说,也许这两种需求量没有区分必要,但对于产品市场来说,这两种需求量必须区分          二、需求定律不解释对某物没有购买意愿的人的行为你如果住房足够,也不想在住房上投资或投机,你对住房就没有购买欲望,价高价低与你完全无关但如果因为动迁要买房,由于动迁不是自己的选择,按照需求意愿来说,你的需求意愿还是等于零,也就没有需求量发生至于市场上的成交量因为你动迁而增加,那增加的不是你的需求量,而是让你动迁的地方政府的需求量          一言以蔽之:需求定律是基于消费行为是由个人作选择基础上的定律,消费行为如果不符合“由个人选择”的这一原则,就不能引用需求定律          如果一个产品市场不能区分这多种需求量(价格、天气、动迁、投机等引起的需求量)之间的关系,这个产品市场也是丧失了基本功能,如果这个产品市场不考虑这众多的需求量后面反映的众多需求群体的需求,其供应行为一定会影响和破坏整个社会层面的资源配置,因此,搞清楚经济理论问题并非只是象牙塔中的营生,在股市、房市渗透社会各个层面时,了解些经济学基本知识不仅有利于我们能不被有着明显利益倾向的经济学家误导,也有利于我们在市场经济中与利益群体较量          有些学者、官员是完全撇开收入谈房价,说房价由需求决定的但是,经济学的基本常识告诉我们,需求量是收入的产儿,需求量取决于两个因素:价格和收入,不存在脱离收入的“需求增加”所以,从经济理论角度谈论住房的市场需求量,决不应只有一种市场需求量,而是应该根据消费者的不同消费层次,寻找与各自消费能力契合的消费需求,这样,市场在需求量上就有区分:高收入者的需求量:在3万单价上买150平方米,在2.5万的单价上买200平方米;中等偏上收入者的需求量:在6500元单价上买110平方米,在6000元单价上买100平方米……中等收入者、中等偏下收入者乃至低收入者,都可以写出自己的需求表这张需求表不局限于买,可以扩大到租,各种收入的人可以作不同的租赁选择,而市场就将根据不同收入群体的不同需求来安排供应,包括租赁的供应           需求定律反映了凡是价格变动引起的需求量变动,总是价格越低需求量越大,但价格之外因素引起的需求量变动,并不是价格越低需求量越大的房地产需求量单由价格决定时,是价格越低需求量越大的,但如果一个城市面临连续多年的大动迁、面临大量的投机客时,需求量就决不是由价格所决定、决不是价格越高需求量越少的          中国城市的房地产市场供应之所以“不市场”,是因为供应者所谓的“需求”是不考虑收入的需求,连中等偏上收入者的收入都不予考虑!供应者只根据自己的赚钱意愿在“供”,如果这是一个真正意义上的产品市场,供应者是不敢这么做的而他们敢这么做,并且越是这么做越能赚大钱,这就说明这个市场不正常了          “一切需要的最终调节者是消费者的需要”(马歇尔语)如果整个商品经济大市场缺乏了对最大多数人最需要的物品特别是生活必需品的供应,这个物品市场反映的信息是虚假的、不真实的无论是市场经济社会还是计划经济社会,都不能缺失对社会绝大多数人生活必需品的供应 不能相信房地产市场的需求信息          学者和官员一直对特大城市住房的成交量津津乐道,“这么大的成交量,怎么会有泡沫”“这么大的成交量,那是真实的需求呀!”但是,城市拆迁造成的住宅销售量要占多少比例          占全国商品房销售面积9%的上海,2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40%(王金海、李淑华、张丽娟:《上海楼市结构性调整已经到来》,上海房地产市场报告总165期),2003年上海的中心城区拆迁面积比2002年减少2%,2004年比2003年的拆迁面积减少了51%,2005年拆迁面积是2004年的3.7倍、2002年拆迁面积的1.75倍!1995年时,上海城市的中心地带有250万户家庭(当时浦东13个街道28万家庭户),十年间有80多万户牵涉到了动迁,这是32%的动迁比例!其中1999年到2005年的居民住房拆迁面积要占到89%这样的动迁比例,对房地产市场成交量的影响可以想见          普通商品房的另一个重要需求是投机上海普润房地产顾问有限公司王水田先生在2004年这样评论上海的投机现象:“最初,投资投机性购房只集中于中心区的高价房,而今迅速蔓延至内外环线的中低价房,甚至外环以外和远郊城镇的低价房原先‘炒楼者’以境外和外省市人士为主,而现在上海市区居民和郊区本地人也加入其中原先以新建商品房市场为‘炒楼主战场’,现如今早已遍及二手房市场以往以‘炒’住宅楼为主,现在却像连锁反映般地扩展至商用房、办公房甚至旅游房产、工业房产等所有商品房领域起先‘炒楼者’都是高收入群体,而现在却是大量的中等收入甚至中低收入家庭也倾其所有,或不惜东拼西凑地竞相加入炒楼大军”“据上海有关部门对上海中心城区180个楼盘的抽样调查表明,2003年上海投资性购房的比例已高达16%,并仍有不断增长的趋势”2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元,比2002年增加了24.5%,而2004年成交均价要比2003年增加28%,2005年成交均价比2003年增加4.9%,动迁购房量约占总购房量的40%,投机购房购房量约占总购房量的20%,还剩多少是市民的自主购房行为          当大城市的住宅销售量中有40%左右是属于被动消费时,这部分人的消费意愿就缺失了大城市的住宅销售量中有近20%是投机购房时,无法知道何时买进卖出,有多少人会接盘、在什么价位接盘,我们不但无法从房地产市场上了解这庞大的被动购房者的真实需求信息,就连那些非动迁因素买房人的真实需求信息,都会因这批庞大的被动购房队伍存在和不少的投机购房队伍的存在而失真倒是从房地产市场以外的渠道,我们还能了解到市民真实的需求信息          浦东新区统计部门在2003年年中作的居民购房意向调查显示,城区居民家庭中86%近三年无购房意向,其中39.7%是因为房价过高无力购房(那还是按照2003年的房价);有购房意向的家庭占14%,总数8.6万户,其中要到三年以后才打算购房的占59.4%2004年6月,《解放日报》“诚信咨询”机构对1100户上海居民抽样调查显示,上海有59.2%的居民近4年没有买过房子,其中20%因经济能力问题;44.3%在观望等待          因此房地产市场不是一个能供市民选择消费的市场,这是政府掌控着消费的市场这个市场只有一种选择:买商品房          中国的房地产市场也是一个不能准确提供市场需求信息的市场,市场虽然不断在做着交易,交易量不断增长,但市场无法提供“比起原先,需要增加多少”的信息,这里的需要,当然指城市各阶层市民在各个价位上对住宅的不同需要问题关键在于,这个市场不需要知道这些信息,没有这些信息也销售得很好 应满足各阶层市民的“必需”品          住宅是生活必需品100年前的马歇尔这样说:“比较宽敞而设备完善的房屋,即使对于最低的社会等级的人,也是一种‘维持效率的必需品’”作为生活必需品的住宅,理所应当要给消费能力不同的社会各个阶层提供有着不同价格、房型选择的住宅,这样的选择越多,人民越满意,大家安居乐业,幸福祥和     如今的城市居民有这种选择吗有,但只是部分有,大部分没有高收入者有这种选择,底层社会外来务工人员也有外来民工四五人合租二室一厅,人均租赁费200~350元,这个租赁费是这个社会层次成员在住房消费上的最高承受能力,更低消费档次的选择是租赁老式工房、农房、仓库和旧式里弄老四合院、在市区边缘聚居在临时违章建筑里,或者干脆住在工棚和打工场所中等偏上收入者的选择是“普通商品房”,这个“普通”是相对于别墅和高档公寓,对中等偏上收入者来说,“普通”商品住宅可能在房型和地段上还有着的选择,但在价格上已经不是普通人所能承受,中等偏上收入者应该还属于普通人范畴,所以,他们中众多的“小白领”成了“房奴”而中等收入者和中等偏下收入者是中国城市中对住房最缺乏选择的一族,他们组成了城市人口的绝大多数现在,这个收入层次的人既没有适合他们收入和需要的商品房,也少有适合他们收入和需要的租赁房除非动迁,他们根本买不起房,而动迁,根本不是由个人意愿而选择现在的中低价房的销售对象是基本定向的,那就是拆迁户一直到2005年,大动迁持续的第十个年头,上海才有文件规定“动迁房源达不到70%的,不批准拆迁许可”可见以前动迁房源一直不足上海动迁房大部分在外环线外,属于“中低价房”统计数字表明,只有27.6%的人乐意接受郊区低价建筑,45.5%的人表示无法接受,主要障碍在于生活和交通上的不便          住房既然是必需品,必需品的价格必须是能够提供“必需”的价格,并且,作为生活必需品还要让使用者能得到便利,如果生活必需品不能被便利地使用,就不具备必需品的功能如果市民难以觅到这样的必需品,这就是职能部门的问题 动迁,被制造的需求          如果是一个由个人选择消费的市场,每个人会根据自己的需要和能力选择消费,无数人根据自己需要和能力选择的消费行为加总,就总能反映这个社会真实的消费能力个人根据自己需要和能力选择的消费行为,就是经济学意义上的“自私”行为、“追求个人利益最大化”的行为参与市场活动的众多个体根据自己需要和能力选择的消费行为加总,就能反映全社会的真实需求,市场就根据这种需求来进行资源配置、来组织再生产          寸土寸金的中心城区的核心区,把居住密度极高的居民聚居地动迁掉造起了大面积的绿地,一个城市五年间建造的地铁里程要接近东京80年间建造的地铁里程,在城市的黄金地段把地铁车站造得如公交站那样密集而大量动迁市民,大城市特大城市才造了十几年的房子已经被称为要淘汰的“老房型”,属于拆迁改造对象了,城市大规模的动迁,这些是老百姓的需求表面上,是GDP的需求,是建立景观城市的需求,实质上,政府和房地产商一手制造了供应(每年有那么多房制造出来又不断积压),再一手制造大规模的需求掌控这只手的,是政府和房地产商共同赚取级差地租、从级差地租中得益的动机          众所周知,拆迁户大多数是中等收入者、中等以下收入者,他们的收入有限,如果没有动迁,在商品房价每平方米单价六七千元又多是大房型时,决然不会有买商品房的需求,按他们的实际收入水平,只有当每平方米房价两三千元、最多四千元时才有改善居住条件的“需求”,但是,当动迁房是每平方米四千元多时,动迁户就会在每平方米四千多元的价格基点上产生购买每平方米六七千元房子的 “需求”,因为这意味着他们是用单价二三千多元的代价住单价六七千多元的房子这时,也只有在这时,拆迁户自愿购房的“需求”才开始产生(注意:“需求量”可不是属于拆迁户的,在经济学上,“需求量”与“需求”是两个不同的概念)他们在有着一笔能买到每平方米住宅4000多元的补偿金的前提下,计算着单价如果加上2000元(每平方米6000元),在什么地段买多少面积、单价加上3000元(每平方米7000元),又在什么地段买多少面积在这种情况下,每平方米6000元、7000元的房子可以销得比较好,使人们误以为每平方米6000元、7000元的住宅是适应中低收入群体,从而使这种“销售得好”反映的信息往往是放大的、失真的这决不意味着拆迁户把房价抬高了!拆迁户得到的级差地租补差和迁到远郊后增加的生活成本远远低于他们与政府、与房地产商博弈多个回合才得到的补偿价的          所以,大规模拆迁这种不是由消费者个人选择导致的消费行为的确扰乱了市场价格体制,提供了伪信息而商品房的最低价位就在每平方米6000元、7000元的底价上得到有力支持,销售量占市场的1/3~1/2          普通商品房房价的低价位在每平方米六、七千元上得到了支持,普通商品房的高房价要往下降就有了强有力的阻力这样,中等偏上收入者承受八、九千乃至一万多的高房价就无奈也无话可说他们只能当房奴了          但是,被制造的需求量会降低吗看这样几个数据吧:从1999年到2004年,全国房地产业每年新开工的商品住宅建筑面积累计是20亿平方米,销售的商品住宅面积累计是13.8亿平方米;每年的销售面积总是低于新开工面积——只有新开工面积的68%左右2005年年末,全国商品住宅空置面积是8319万平方米(国家信息中心经济预测部)上海的全部空置房面积近一千万平方米,空置的住宅估计有700万平方米吧          看来,特大城市连续多年的大面积大范围的动迁,有利的是可以解决部分积存的空置房和消化大量新竣工的商品房,至于总体上是利大于弊还是弊大于利回答是:只消看看这些城市的主要商业区是靠商业在赢利还是靠收办公楼租金在赢利吧! 让造中低价房的商人能赚钱          老实说,靠限制房地产商盖房的面积不可能从根本上解决中低收入者的住房问题,只有通过政策让为大多数人造房的房地产商能赚钱,才能真正解决中低收入者的住房问题我们的房地产政策要面对这个现实,要让造普通住房的房地产商享有政策优势,可以考虑用政府在土地上的收入来“刺激”造中低价房的房地产商,这比用政策来划分让哪些人住中低价房要合理得多只有靠政策来鼓励房地产商造房,给为造中低价商品房的商人以“甜头”,在造中低价商品房的商人中就会形成竞争,而商人间的竞争是利于消费者的,一旦竞争局面形成,中低价房就不会短缺          一个真正的市场,是在社会的各个层面、在市场需要的各种行当都有赚钱的机会、都能赚到钱,并且赚钱的概率基本相等不否认有些行当是利润很高,但高利润同时陪伴着高风险然而房地产业存在什么高风险了目前中国的房地产业风险等于零!一个组织市场制造生活必需品的行当能够在风险几为零的前提下赚取高利润,赚取高利润又只是因为能置多数人而不顾,那也就怪不得房地产商都不肯造中低价房了!          所以,用政策扶持造中低价房的房地产商、用政府的土地收益来支持造中低价房的房地产商,这不仅是解决中低收入者住房的关键,也是让房地产业内形成充分竞争、良性竞争的需要而目前给房地产商规定造房面积的政策,不仅解决不了根本问题,也不符合商品经济社会的运行规则,其结果是,中低价房继续短缺下去,真正需要住房的人们仍然得不到房;并且,围绕着“平方米以下”“平方米以上”,新一轮的寻租可能也开始了          当然,让造中低价房的商人能赚钱有个先决条件,就是政府要给造中低价房的商人以土地至于城市中有没有土地,回答就是一个:政府心中有百姓,供百姓造房的土地就会有这句话不是口号,而是现实中存在的严峻问题笔者就不止一次听到党员干部、“梯队”的培养对象这样再说:穷人吗,应该把他们赶到乡下去,好的地段就是应该让给有钱人笔者认为,这话说到根上了,这才是导致城市中低价商品房缺乏的根本原因! 缺乏成熟的房产租赁市场          当最大多数人无法在市场上选择到合适住房时,一些一贯正确的专家学者说话了:不是能租房吗年轻人,不要一步到位嘛!有些专家学者怎么就是山药蛋作家赵树理笔下的“常有理”呢“一步到位”不就是你们提出来的你们从进入21世纪前后起就不断“引导”市民在房地产领域消费,你们怎么就那么健忘呢     普通居民从未拒绝租房,在上海,80岁左右的老人大多是50年多前的租房客,他们用金条将房子从二房东手中“订”下来,他们就有了长久使用权,二房东是不能随心所欲把房客赶走的!而现在中国城市的房地产租赁市场还未形成!还是以上海为例,根据《上海统计年鉴》数据,1995年,房地产业的商品住宅出租给个人的面积相当于销售给个人的住宅面积的6.1%,2000年,相当于0.88%,到2004年,只相当于0.85%政府是什么时候想到还有一块“租”的市场的是到房价已经涨到连中产阶层都无力承担激起众怒时,再来告诫大家:即使在发达国家,也有一半人租房住的!          目前的租房市场主要是由民间个体操作,但是当社会还没有建立对租房业的制度性保障时、当整个社会都缺乏信用时,即使是需要租房的人又怎么能放心租房现在上海有三分之二以上的租房居住者是外来人员,租房以临时和短期为主,而定居者要求租房时间相对要长,要有稳定居住的保障政府能以制度给以保障吗反之,有房出租的人也因为这个社会缺乏信用,无法保障其利益而不敢轻易租呀!          所以,自从“住房商品化”后,中国城市居民需要住房就只有一种选择 :买房当大部分居民对生活必需品——住房的需求增加了,却面临着买不成也租不成时,社会能安定吗          房价下跌是艰难的但是,下跌艰难是一回事,该不该跌又是一回事一旦强有力的、不受约束的地方政府介入了这个市场,