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土地调控新政正式出台 土地价格将提高50%

发布时间:2017-12-02 10:30:19来源:未知点击:

    近年来,随着城镇化、工业化的加速发展,中国人均耕地已减少到1.4亩,还不到世界平均水平的40%为了保障粮食安全,中国实行了“最严格的土地管理制度”,再加上房地产项目与工业园区对建设用地强烈需求的拉动作用,土地市场供求关系日趋紧张,价格不断攀升     国土资源部部长孙文盛日前通过新华社发表署名文章表示,这次土地调控新政,又“将在一定程度上影响地价的构成和水平”     据孙文盛介绍,当前中国地价主要由三个部分构成:一是取得成本,这包括给予被征地农民的征地补偿安置费,以及给予城镇居民的拆迁费用;二是开发成本;三是政府收益,包括新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费,以及政府以出让金形式获得的土地纯收益     “从这次出台的土地调控政策看,以上各主要成本都将有所提高”国土资源部政策法规司司长甘藏春日前表示,“如相关措施全面推开,征地补偿安置费将提高1倍,新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍,城镇土地使用税将提高2倍,耕地占用税征收标准也将有所提高”      “这将对地价的影响有多大我们进行了测算,地价总水平将增长三分之一到二分之一但不同用途地价受到的影响也不尽相同,房地产用地出让价格将基本持平,小城市有所波动;工业用地的出让价格将提高40%到60%,恢复到基准地价的水平”甘藏春说     为什么新政策对不同用途地价会产生不同的影响记者采访了国土资源部土地利用司有关负责人这位负责人表示,目前房地产用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让,土地价格由市场供求决定在实际操作中,土地出让价远远高于其成本价,因此用地成本的提高不会对地价产生太大影响     “但就工业用地而言,情况则完全不同目前,工业用地出让最低价是按基准地价的70%确定的,而在实际操作中,各地为了招商引资,往往推出超低地价,甚至‘零地价’因此,这次地价成本的提高,对工业用地价格影响较大”这位负责人指出,今后统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准,使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和,工业用地价格上涨已成定局     早在2001年,国土资源部就先后在上海、南京、苏州等19个城市组织开展了征地制度改革试点“从一些试点城市的测算看,相关政策调整后,被征地农民的征地补偿安置费用提高,地方政府获取的土地出让纯收益在地价中的比重将有所下降,地价的变动幅度是可以承受的”孙文盛说     尽管这次政策调整从理论上讲对房地产地价的影响不大,但有专家指出,在实际中还是会带动房地产价格的上涨这是因为,中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”,这将从预期上减少新增建设用地供应量,目前可谓“闻风即涨”的中国房地产市场不可能不有所反映     来自中国人民大学的土地管理学专家严金明教授认为,一些房地产开发商还会利用新政策的出台,再次抛出所谓“地荒论”,把房地产价格上涨归因于国家严把土地“闸门”,甚至利用国家土地调控政策的变化恶意抬高房价   附:《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》   国务院关于加强土地调控有关问题的通知     各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:     党中央、国务院高度重视土地管理和调控2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号),在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面,作出了全面系统的规定各地区、各部门采取措施,积极落实,取得了初步成效但是,当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题,建设用地总量增长过快,低成本工业用地过度扩张,违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止,严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨为进一步贯彻落实科学发展观,保证经济社会可持续发展,必须采取更严格的管理措施,切实加强土地调控现就有关问题通知如下:     一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任     地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责将新增建设用地控制指标(包括占用农用地和未利用地)纳入土地利用年度计划,以实际耕地保有量和新增建设用地面积,作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据;实际用地超过计划的,扣减下一年度相应的计划指标国土资源部要加强对各地实际建设用地和土地征收情况的核查     按照权责一致的原则,调整城市建设用地审批方式在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内,依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收,调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报,经国土资源部审核,报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施,实施方案报国土资源部备案     严格实行问责制对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的,对土地违法违规行为不制止、不组织查处的,对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的,应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任监察部、国土资源部要抓紧完善土地违法违规领导责任追究办法     二、切实保障被征地农民的长远生计     征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则各地要认真落实国办发[2006]29号文件的规定,做好被征地农民就业培训和社会保障工作被征地农民的社会保障费用,按有关规定纳入征地补偿安置费用,不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决社会保障费用不落实的不得批准征地     三、规范土地出让收支管理     国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足,其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重,以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设     四、调整建设用地有关税费政策     提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围,以当地实际新增建设用地面积为准新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费,要进行清理,限期追缴其中,国发[2004] 28号文件下发后减免和欠缴的,要在今年年底前全额清缴;逾期未缴的,暂不办理用地审批财政部会同国土资源部要抓紧制订新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和适时调整的具体办法,并进一步改进和完善新增建设用地土地有偿使用费的分配使用管理     提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准,财政部、税务总局会同国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法财税部门要加强税收征管,严格控制减免税     五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度     国家根据土地等级、区域土地利用政策等,统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准低于最低价标准出让土地,或以各种形式给予补贴或返还的,属非法低价出让国有土地使用权的行为,要依法追究有关人员的法律责任     六、禁止擅自将农用地转为建设用地     农用地转为建设用地,必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划,纳入年度土地利用计划,并依法办理农用地转用审批手续禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设,擅自扩大建设用地规模农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的,属非法占地行为,要依法追究有关人员的法律责任     七、强化对土地管理行为的监督检查     国家土地督察机构要认真履行国务院赋予的职责,加强对地方人民政府土地管理行为的监督检查对监督检查中发现的违法违规问题,要及时提出纠正或整改意见对纠正整改不力的,依照有关规定责令限期纠正整改纠正整改期间,暂停该地区农用地转用和土地征收     国土资源管理部门及其工作人员要严格执行国家土地管理的法律法规和方针政策,依法行政,对土地利用情况的真实性和合法性负责凡玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、不执行和不遵守土地管理法律法规的,依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任     八、严肃惩处土地违法违规行为     国家机关工作人员非法批准征收、占用土地,或者非法低价出让国有土地使用权,触犯刑律的,依法追究刑事责任对不执行国家土地调控政策、超计划批地用地、未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费及其他规定税费、未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地,以及通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置,以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批的,要追究有关人员的行政责任     完善土地违法案件的查处协调机制,加大对土地违法违规行为的查处力度监察部要会同国土资源部等有关部门,在近期集中开展一次以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动对重大土地违法违规案件要公开处理,涉嫌犯罪的,要移送司法机关依法追究刑事责任     各地区、各部门要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,全面落实科学发展观,充分认识实行最严格土地管理制度的重要性,认真贯彻、坚决执行中央关于加强土地调控的各项措施各地区要结合执行本通知,对国发[2004]28号文件实施以来的土地管理和利用情况进行全面自查,对清查出的土地违法违规行为必须严肃处理发展改革委、监察部、财政部、劳动保障部、国土资源部、建设部、农业部、人民银行、税务总局、统计局、法制办等部门要各司其职、密切配合,尽快制定本通知实施的配套文件,