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外资在中国楼市新政前退却?

发布时间:2018-02-04 15:16:29来源:未知点击:

随着中国内地调控楼市的新政策陆续出台,在楼市中的外资感受到的压力也越来越大 一般而言,在内地楼市住宅物业中的外资大约有三种:一是外资公司购买住宅物业,既为公司自用或员工自住,也期待未来升值;二是境外人员(包括港澳台)在内地工作、生活,需买房自住;三是境外人员或公司卖房作为投资,待楼价升值后,转手买出图利,这其中有不少投资者的做法就是俗称的炒楼这三种情况都基于两个基本因素:一是中国内地楼市未来升值潜力大,二是中国的人民币一定会升值由于这两个基本因素的作用,不仅境外人士不断涌入中国楼市购买物业,而且海外游资也通过不同渠道流入中国楼市近几年中国内地楼价飙升,虽然原因多多,但外资大举进入楼市却是公认的重要原因之一更令人困惑的是,处处可以感受到外资进入楼市所带来的压力,但至今究竟有多少外资进入了楼市,似乎没有谁能给出确切的数据 在国务院稳定楼价的一系列新政策中,7月间出台了国家六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,明确规定,“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”并强调,“只有在中国境内设立分支、代表机构的境外机构,和在境内工作、学习超过一年的境外个人才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房”虽然这份文件被业界称之为“弹性很大”,但毕竟是首次对外资购房作出了规范,设置了门槛据了解,还会有限制外资炒作楼市的相关规定今后会陆续出台 这些新政策对楼市中的外资显然已经产生了一定影响,已有境外投资者预期未来楼市获利的空间将会被大大压缩目前深圳、北京商品房市场的境外买家,出现停滞观望的趋势;广州的楼市出现了境外买家“挞订”退楼潮;在上海,由于楼价长期呈现徘徊之势,今年更出现楼市负增长,境外房地产商趁机在上海推出境外楼盘,吸引投资买家,引出一轮“外向型投资热” 穗出现境外买家退楼潮 广州楼市中部份高档楼盘的境外买家,近日出现了“挞订”退楼潮,虽然这是因为有关部门对境外人士购楼政策的细则未出台所致,但在一定程度上,却反映出境外人士对境内买房前景不明的忧虑心态 在广州楼市中的境外购房者大多数是港澳人士,而港人买楼又多锺情高档楼盘受港人追捧的珠江新城,就属此类高价楼盘据业界人士介绍,国家六部委7月出台了外资买楼的新政策,规定港澳台人士因生活需要,可在境内限购一定面积的自住房,其他外籍人士,要求在华工作和学习满一年,方可购房,但有关的执行细则要由当地部门制定由于广州的执行细则尚未出台,广州买楼的境外人士就遇到了买了楼不能马上过户,或不能在银行做按揭等问题 据介绍,在细则方面主要包括,对境外买家如何界定符合购买资格;哪个部门出具证明,方可证实在华工作学习满一年;在银行按揭必须具在哪些条件等等由于这些实施细则的制定需要一定的时间,因此上月在广州买楼的境外买家交易就被房地产交易中心暂时停顿办理手续 买楼过户手续暂停,引起了买家的忧虑,不少境外买家更顾虑会有新政策出台,不利后市,使购楼信心软化广州一间港资地产公司的负责人指出,有一些高价楼盘的境外买家,原本已付了订金,订金从2万到10万元人民币的都有,这些买家知道暂停办理过户手续后,惟恐今后的政策变化会招致损失,就提出退楼,这样一般可取回订金据称,珠江新城的境外买家就有几十户照此办理这位负责人还说,另有一些境外买家,已付了部份楼款,但根据对新政策的判断,预计将来在银行按揭贷款时会因难以符合规定而遇到麻烦,因此不得不退楼,这部份买家中就有不少是为了投资获利的以外资占广州楼市交易的3%推算,可能有近千宗交易会受到政策的影响 但据业内人士调查,港人买家中对楼市的态度出现两极化,有人主张趁实施细则尚未出台,楼市低迷之时抓住机会多买几套房,有人则主张在政策未明朗时万不可轻妄动,要看看再说,两相比较,看看再说的眼下成了大多数 海外楼盘趁虚攻上海 今年以来境外楼盘瞄准了上海楼市中持币观望的投资者,澳洲、新加坡、泰国、欧洲、马来西亚等地楼盘纷至沓来做展销,各式各样的海外楼盘在上海散发出种种新诱惑这些楼盘的共同特色是,具有高投资回报率的许诺如泰国的别墅楼盘售价仅为21万美元和29.5万美元,预估投资回报率在8~12%今年3月,澳洲一楼盘也来上海推广,打出“包租、回报率5%、永久产权”的口号继美国、澳大利亚、泰国、香港等地的境外楼盘到上海进行展销之后,由台资营销机构卫明不动产营销智库引进的台湾楼盘─“亚洲未来城”已登陆上海,正积极地招徕买家 据操作该项目的台资卫明不动产营销智库负责人蔡为民透露,“亚洲未来城”位于台湾阿里山脚下的嘉义县,蔡为民表示,之所以把台湾的房产带到上海,首要原因是上海房价经过五年的上涨已进入价位“高原期”反观台湾房价,普遍低于上海他说,近两年来,上海、苏州、昆山等地的台商,衣锦还乡回台购屋置产者日多很多在大陆赚了钱的台商,都有回台购房置业的念头而大陆最近出台的限制外资购房政策,更在一定程度上对此起到推波助澜的作用 台湾楼盘大陆广招客 事实上,台湾地产业早已瞄准大陆市场从1990~2002年这段时间,台湾的房地产被岛内民众戏称为“房地惨”在此期间,绝大多数房地产项目都呈现滞销与价格不断下跌的状况尽管2002年之后,世界各地出现了新一波的房地产市场景气,但是台湾的这种“景气”与很多地方相比,都显得微不足道据统计,从1997年以来,全球各地房地产价格纷纷上涨,美国上涨85%、法国上涨100%、澳洲上涨112%、西班牙上涨150%、英国上涨166%,爱尔兰更是上涨了208%,这些数字都只是平均数值,像纽约、伦敦等地,房价上涨幅度远高于该国的平均水平,而台湾的上涨幅度则只有15%左右因此,当近来传出大陆观光客到台湾游览并对台湾房地产显出投资兴趣的时候,台湾许多房地产业者都很兴奋,认为台湾房地产“跟上脚步”的机会终于要来了 近两年中国内地对楼市宏观调控,打击炒楼投机客,楼价飙升势头得到遏制,但是楼市的前景很难判断从上海住宅市场观察,境外楼市投资者在这里已没有太多施展的余地,于是部份投资客开始不遗余力地拓展投资渠道 “若在四五年前,如有人把境外地产拿到境内售卖,那无疑是自寻末路但现在已发生了巨大的改变目前,上海、北京等地的房价已经走到了一个相对高点房价的因素,加上宏观政策走向的因素,令境外房地产商‘走进来’或将成为一个潮流”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说 台湾楼盘登陆招客,除了要把赚了钱的台商的目光引向岛内,还有一个吸引大陆以及其他境外投资者的意愿特别是在内地楼市让人又恨又爱的温州购楼团,更是台湾楼盘招手的重点今年上半年以来,已经有十几个团、上百人的温州投资客赴台看房据台湾当地媒体报道,温州人赴台看的楼盘以豪宅为主,信义计划区的顶级豪宅是必到之处;台北仁爱路上第一豪宅“帝宝”,甚至有会讲温州方言的人引导参观 在台湾楼市回升迹象初现之际,很多在大陆投资的台商都有杀回马枪的想法台商美盈科纳米科技(上海)有限公司董事长陈维谅就是其中一个他在大陆投资涂料业已四年,他告诉记者,正准备同大陆朋友一起去开发台湾花莲的10万平方米地块“我原本买下这块地准备退休后建成休闲农场,现在很多人找我谈要开发这块地,所以我现在改变主意了如果‘三通’和两岸旅游业都开放,市场空间可以想象”说起这些,陈维谅微微有些激动 台湾楼盘分流投资客 在国家六部委已出台限制外资“171号文”的背景下,台湾楼盘“亚洲未来城”到上海进行展销,显然有“借机入市”的意味尽管“171号文”对港、澳、台地区人士购置房产有相对宽松的规定,但有不少台商已看到大陆楼价的确过高,台湾楼市将会复苏,因而打算放弃在大陆购置房产实际上,近几年越来越多的台商在已开始把资金带回台湾购置房产由于目前上海多数地区的房价已经超越台湾,因此将台湾的房产引进上海销售变得“更为可行” 台湾楼盘沪上叫卖有更深的意义─“实行交叉持股,讲求实质交流,这是两岸稳定的重要力量”据蔡为民透露,已准备组团去台湾看房,现已有十多人报名“我们准备组织三次,每次16人左右,两个月前我们已经组过一个十余人的团”在这些赴台看楼的投资客中,有35%来自游艇、医疗、餐饮等行业,65%是第一次从大陆回台湾购房的台商台商回岛内购楼,在某种程度上显示了中国内地境外人士购楼资金分流的意向,随着台湾楼市的即将复苏和台商回岛置业的示范效应,中国内地楼市的外资选择流向岛内,或许也是一个不错的方向 附:大陆人岛内置业须谨慎 2002年4月24日,台湾当局通过《大陆人士在台湾地区取得设定或移转不动产物权许可办法》,允许大陆人士在台湾置产,但至今全台湾仅有三例完成登记主要原因是,该规定虽同意大陆人士在台湾购置房产,却不允许居住,一年最多住一个月,而且必须分三次执行从该法令看,目前大陆居民如在台湾购置房产,更主要的功能只能是投资,如果用于自住,