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上海、广州、杭州 神话都破灭了!

发布时间:2018-03-04 07:09:08来源:未知点击:

这些年,中国的房地产业,是这样的一个牢固循环:房价高涨,推高了地价,地价上涨,又继续推高房价 作为循环里关键一环,土地就像赌客在赌桌上最想得的那张黑桃老A——拿到就要赢了 但今年以来,从上海到广州,从杭州到苏州,大量土地出现流拍,似乎预示着癫狂的国内楼市有了掉头的迹象 持续了两年的土地神话,终于还是要破了 PART1 拍地是个体力活 以往房企拍一块土地,早上就要出门到现场一拍就是几百轮,晚上结束时《新闻联播》都播完了 如果你遇到的是碧桂园这样的老板,早上出门时还得带上安全帽,因为拍完就得直接下工地了 要是拍卖在网上进行,房企们一边拍,一边还能看好多集《延禧攻略》 房企拍地就是近身肉搏,考验实力又考验耐力 但现在世道变了现在房企怎么拍地 现在偶尔还是要竞拍几小时,但更流行的方式,是大师过招,点到即止,切磋几轮就鸣金收兵甚至战斗还经常没开始就结束——流拍 上海前几天又有纯住宅地块流拍了 土地流拍,常常是因为地块位置偏远、缺乏市政配套但这幅流拍的地,位于上海市中心、内环内 这块土地到外滩只有五六公里,市政配套相当完善,是上海杨浦区绝对的黄金地段然而这幅少见的好地块竟也无人问津 加上这一幅土地,上海在2018年上半年来,已经有6宗土地流拍,其中有3块是纯住宅地块而上海2017年住宅地块流标数为0,2016年也仅1宗 上海隔壁的小老弟苏州,两周前将12宗土地挂牌出让,有3宗住宅用地流拍,4宗土地仅以底价成交,其余成交住宅类地块最高溢价率为18% 其中一幅位于昔日热点地区,离苏州火车站只有5站的地,在今年2月份就流拍过一次这次政府狠心降价3.08亿再推出,开发商十分感动,然后拒绝了政府,再次流拍 长三角另一位大哥,杭州也是如此村长上周末的一篇文章,里面就介绍到,低地价和低溢价已经成为了杭州土地市场的关键词  岭南门户广州的土地市场,也躲不过这一难广州郊区从化有2宗商住地,已经流拍了5、6次政府越败越勇,出让底价一降再降,但也未能打动开发商,7月份这2宗地块继续流拍 事实上,不仅是上海、广州、苏杭,在更多城市,流拍情况十分常见 当然,土地出让条件多、起拍价贵,是许多宗流拍的直接原因但是,如果换到过去两年行情火爆的时候,别说起拍价贵了,哪怕土里埋着雷,也是会有许多房企来抢的 过去房企常常喊冤:房子卖得贵,可不能怪我呀,是因为地价也高现在多地土地市场转冷,面粉便宜了,面包会降价吗 PART2 先看看成交量的情况 几个前些日子频上新闻的热点城市,抢房潮难以再现 7月上旬,杭州二手房成交量为3405套,而6月同期则成交了4727套,环比下降了28%杭州近期新房的摇号中签率也几乎到了100%,一摇就中 7月30日,成都温江区的鹭湖宫10区公布了选房结果,总共310套剩了193套,去化率37.7%偏远一点的地方就更惨,成都崇州市的智荟城二期,开盘四天,498套房只卖了10套,去化率2.81% 近一个月以来,长沙开盘楼盘几十个,仅有不到10个楼盘开盘售罄,大部分项目开盘当天去化率降低比如近日开盘的望城区新城国际花都开盘首日认购率低至15.5% 中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,“北上广深”四个一线城市住宅合计签约19.2万套,相比2016年全年下调了41%,创下历史最低点二线城市新房成交量同样大幅下跌,全年跌幅达30%三四线城市大幅增长18%,但这是在货币化棚改的强力刺激下达成的成交量 2018年上半年一线城市一二手住宅总成交量同比继续下跌10%一二线20城二手房成交量也同比下降20% 再看价格 大多数一二线城市房价已持续不涨一年多 当然,一二线城市由于限价政策,新房价格不能反映市场真实情况,二手市场价格更加具有参考价值 根据中原实际成交编制的二手住宅价格指数来看,一线城市今年上半年价格指数已经接近停涨部分楼盘成交价格比之前的高位已经出现10%左右的下降 二线城市中天津表现最弱,目前二手价格指数比最高位下跌10%南京、成都近来价格涨幅也显著放缓杭州一套中海寰宇天下90平方米的房子,7月4日的挂牌价为520万元,7月20日重新挂牌后,价格变成了480万元 再加上前文所说的土地市场 今年上半年,调控严厉的一线城市流拍地块已达11宗,如果下半年以同样速度流拍,将超过流拍历史第三峰的2012年相对火热的二线城市,上半年流拍地块102宗,相当于每个二线城市都有3-4宗地块流拍 刚结束的7月份,一二线城市含宅地块的流拍情况持续严峻,7月份流标率高达15%,流拍几乎成了标配 同时,今年以来,40个重点城市住宅用地成交溢价率,较2017年同期大幅下滑 一二线城市楼市的成交量下降、价格停涨、土地市场转冷,这是房地产市场转冷的三大标志这些迹象同样出现在2011年到2012年、2014年到2015年这两个历史上楼市下行的时期 PART3 这个国家是全球第二大经济体,人民的信仰是房价神话 在美国,常用的土地面积的单位是英亩,在这里却是平方米,1英亩大约等于4000平方米 这里的房价不断上涨,大城市的房价已经到了普通百姓难以承受的水平 但是在绝大部分人眼里,房子还是最值得保有的资产,简单的转手倒卖就可以牟取暴利 房地产行业持续多年的高额利润,让一些实体经济的大企业也按耐不住,开始大举进入房地产业 投向房地产业的资金也越来越多,全国的地产项目一个比一个大,整个国家莺歌燕舞 这是上个世纪八十年代末的日本后来的故事,大家都听说过 1988年,日本人须藤花6000万日元贷款买了一套二层别墅到1996年,这套别墅跌剩3000万日元这年须藤48岁,月薪40万日元,却只能租住在月租金3万日元,5人共用1个浴室的一居室,因为他需要还8年前买房时的按揭贷款 他的妻子不愿和她过这样的日子,已经离婚了须藤打算,等他65岁还完贷款了之后,再把房子抵押出去,换来养老送终的钱 这是日本泡沫经济破裂之后,许多日本人的生活 这没能给中国带来足够警示,他国的历史书里的剧本,